💜 Proyecto de Ley 632 de 2025: Cambios Propuestos en la Recepción de Áreas Comunes en Propiedad Horizontal en Colombia

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En Colombia, los propietarios y administradores de conjuntos residenciales se enfrentan a menudo a problemas cuando reciben las áreas comunes de manos de las constructoras. Estructuras incompletas o de baja calidad, falta de soportes técnicos y disputas por garantías son situaciones frecuentes que deterioran la calidad de vida en las copropiedades. Consciente de estas falencias, el Congreso está tramitando el Proyecto de Ley 632 de 2025, orientado a reformar la Ley 675 de 2001 (régimen de propiedad horizontal) para fortalecer la transparencia en el proceso de entrega de bienes comunes. Esta iniciativa busca proteger los derechos de los compradores y evitar que los conjuntos residenciales queden “chambones” – es decir, con obras comunes defectuosas o inconclusas – al momento de la recepción.

Imagen ilustrativa de un conjunto residencial. Los cambios propuestos buscan evitar entregas deficientes de sus áreas comunes. Con la reforma, los propietarios recibirían estas zonas en condiciones óptimas.

Normativa vigente: Ley 675 de 2001

La Ley 675 de 2001 actualmente regula la propiedad horizontal en Colombia. En su artículo 24, esta ley establece la forma y tiempos en que el propietario inicial (generalmente la constructora) debe entregar los bienes comunes a la copropiedad. La norma presume que los bienes comunes esenciales (indispensables para la estabilidad y funcionamiento básico del edificio, como estructuras, accesos, escaleras, ascensores y redes básicas) son entregados simultáneamente con las unidades privadas, según las actas de entrega de cada inmueble. Por otro lado, los bienes comunes de uso general (zonas recreativas, salones comunales, parques, etc., cuya ausencia no impide la habitabilidad individual) deben entregarse a la persona designada por la asamblea de copropietarios o, en su defecto, al administrador definitivo, una vez se haya construido y vendido al menos el 51% de los inmuebles del proyecto. La ley vigente también exige que, al momento de la entrega, la constructora proporcione documentación de soporte, como los certificados de garantía de equipos (ascensores, bombas, etc.) y los planos técnicos de las redes eléctricas, hidrosanitarias y demás servicios públicos domiciliarios.

A pesar de estas disposiciones, la Ley 675 solo dedicó un artículo a la entrega de zonas comunes y no detalló un procedimiento específico para llevarla a cabo. En la práctica, esto ha dejado vacíos importantes. Frecuentemente se presentan discordancias y dilaciones entre constructoras y copropietarios para finiquitar el recibo efectivo de las áreas comunes. Ello evidencia que la regulación actual resulta insuficiente para evitar conflictos: muchos conjuntos han experimentado entregas de áreas comunes con acabados deficientes o sin la totalidad de documentos en regla, complicando la exigibilidad de garantías más adelante.

Problemas en el proceso actual de recepción

En el modelo vigente, los administradores de propiedad horizontal a veces se ven presionados a recibir las zonas comunes “a ojo”, confiando únicamente en la palabra del constructor. Esto es riesgoso, ya que sin una verificación técnica independiente es posible pasar por alto vicios ocultos o incumplimientos de especificaciones. Expertos legales han advertido que el recibo de áreas comunes no debe hacerse al ojímetro del administrador, sino con una acta de recibo estructurada y el acompañamiento de un profesional especialista que certifique qué se recibe y en qué estado. Sin ese peritaje técnico, los administradores podrían incurrir en negligencia, y la copropiedad queda expuesta a costos futuros por reparaciones. Adicionalmente, bajo la legislación actual, si bien existe la obligación general de ofrecer garantías, en la práctica los copropietarios encuentran dificultades para hacerlas efectivas una vez firmadas las actas de entrega – especialmente si no contaban con todos los documentos de soporte o si la constructora se dilata en responder.

Otro problema habitual es la falta de una entidad imparcial que verifique las condiciones de las áreas comunes al ser entregadas. Actualmente, si la administración no contrata por su cuenta una interventoría o consultoría técnica, no hay un tercero obligatorio que avale el estado de las obras. Esto ha permitido que en algunos proyectos las constructoras entreguen zonas comunes sin estar al 100% terminadas o con fallas, confiando en que los nuevos propietarios asumirán luego las reparaciones. Estas situaciones han motivado el desarrollo de la nueva normativa, que busca cerrar estas brechas de control y responsabilidad en la entrega de bienes comunes.

Proyecto de Ley 632 de 2025: cambios propuestos

El Proyecto de Ley 632 de 2025 plantea reformas estructurales al proceso de entrega y recepción de bienes comunes para resolver las falencias mencionadas. A continuación, se destacan los principales cambios del articulado propuesto:

• Entrega condicionada de bienes comunes esenciales: La iniciativa ratifica que los bienes comunes esenciales(estructuras, accesos, escaleras, redes de servicios básicos, etc.) deben entregarse al mismo tiempo que las unidades privadas, pero agrega una condición clave: esto ocurrirá solo después de terminada la construcción de la última unidad del conjunto. En otras palabras, el constructor no podrá adelantar la entrega formal de las áreas esenciales mientras el proyecto aún esté inconcluso; primero deberá terminar todo el complejo habitacional y luego sí formalizar la entrega de estas áreas fundamentales junto con los inmuebles privados.

• Entrega de bienes comunes generales con administración establecida: Para los bienes comunes de uso general(amenidades como zonas verdes, salones sociales, gimnasios, piscinas, etc.), el proyecto mantiene el umbral del 51% de unidades vendidas antes de la entrega, pero enfatiza que debe existir ya una administración de propiedad horizontal conformada que los reciba formalmente. Esto garantiza que haya una representación de los copropietarios lista para gestionar esas áreas comunes desde el momento de la entrega, y no queden zonas sin doliente por falta de administración.

• Supervisión técnica especializada: Una de las novedades más importantes es que la entrega de las áreas comunes deberá realizarse ante una entidad especializada o profesionales con conocimientos técnicos en la materia. Es decir, se exigirá la presencia de un tercero experto (por ejemplo, un ingeniero civil, un arquitecto o una firma consultora especializada) que verifique el estado técnico de las obras, equipos e instalaciones. Esta entidad dará fe de que los bienes comunes se reciben en condiciones óptimas y conforme a la normativa. En la práctica, esto profesionaliza el proceso de recibo: ya no será un acto informal entre constructor y administrador, sino un procedimiento técnico y documental avalado por expertos independientes.

• Documentación y garantías reforzadas: El proyecto de ley obliga a las constructoras a entregar una documentación técnica exhaustiva al ceder los bienes comunes. Esto incluye certificados de garantía de todos los equipos e instalaciones, planos “as-built” (tal como fueron construidos) de las redes de servicios, y certificados de disponibilidad de servicios públicos, entre otros soportes. La intención es blindar el proceso de entrega para que nada quede por fuera, evitando irregularidades y sorpresas posteriores. Además, se establece explícitamente que los propietarios podrán exigir garantías por cualquier falla o incumplimiento del constructor en las áreas comunes, dándoles un respaldo legal más claro para sus reclamaciones.

• Sanciones por fraude en la información: Para asegurar la veracidad de la documentación entregada, el proyecto introduce consecuencias penales si se presenta documentación falsa o suscrita por personas no idóneas. Dichas conductas se tipificarían como “simulación de investidura o cargo”, figura del artículo 426 del Código Penal. Esta infracción conlleva penas de 2 a 4 años de prisión y multas de 3 a 15 salarios mínimos legales mensuales vigentes. En términos sencillos, si un constructor (o un tercero) entrega certificados o actas firmadas por alguien que finge ser un profesional competente sin serlo, estaría cometiendo un delito. Esta medida le pone “dientes” a la norma, desalentando la presentación de información fraudulenta en el proceso de recepción.

• Responsabilidad compartida con los administradores: El proyecto de reforma también apunta a los administradores de propiedad horizontal. En adelante, no podrán recibir formalmente las áreas comunes si no cuentan con el soporte técnico requerido. Esto significa que la administración de la copropiedad deberá involucrar a los profesionales adecuados al momento de la recepción. Al limitar la práctica anterior de aceptar áreas comunes “como estén”, se eleva el estándar de diligencia exigido al administrador. La administración será co-responsable de verificar que lo recibido cumple las condiciones pactadas y la normativa técnica, lo cual redunda en mayor seguridad jurídica para la copropiedad.

Puedes revisar el proyecto de ley aquí: https://lonjaautorreguladores.com/wp-content/uploads/2025/06/gaceta_771.pdf

Comparativa: proceso actual vs. proceso propuesto

En términos generales, las diferencias entre el esquema vigente (Ley 675/2001) y el que traería el Proyecto de Ley 632/2025 son las siguientes:

• Momento de entrega de bienes comunes esenciales: Actual: Se presumen entregados al dar posesión de cada unidad privada (incluso si el proyecto no está totalmente concluido). Propuesto: Se exigiría esperar a terminar toda la construcción del proyecto para entregarlos formalmente junto con las últimas unidades privadas.

• Entrega de bienes comunes no esenciales: Actual: Debe hacerse al alcanzar el 51% de unidades vendidas, entregándose al administrador designado o junta de copropietarios. Propuesto:También al ~51% vendido, pero asegurando que ya opere un consejo de administración o administrador formal que los reciba, lo que permite una transición más organizada y con veeduría desde ese momento.

• Soporte técnico en la recepción: Actual: No es obligatorio; queda a discreción de la copropiedad contratar una interventoría o apoyo profesional. Muchas entregas se realizan solo entre constructor y administrador, sin testigos técnicos. Propuesto: Se obliga la intervención de un especialista o entidad técnica certificada en todas las entregas de áreas comunes, garantizando revisiones estructurales, de instalaciones y de cumplimiento normativo antes de la aceptación.

• Documentación entregada: Actual: La ley exige ciertos documentos (garantías de equipos, planos de redes, etc.), pero no se precisan sanciones directas si faltan o están incompletos. Propuesto: Se amplía la lista de documentos obligatorios (incluyendo certificados oficiales de servicios públicos) y se penaliza cualquier documentación falsificada o firmada por personal no autorizado (delito de simulación de investidura), haciendo más estricto el control documental.

• Rol del administrador PH: Actual: Puede recibir en representación de la copropiedad, incluso sin perito, aunque se espera que actúe con diligencia. Propuesto: El administrador no puede suscribir el acta de recibo de áreas comunes sin el acompañamiento y visto bueno de un perito especializado. Esto profesionaliza su gestión y le impide aceptar zonas en mal estado o sin garantías reales, dándole herramientas para exigir el cumplimiento adecuado al constructor.

Beneficios para propietarios y administradores

Las reformas en curso traerían beneficios tangibles tanto para los propietarios (copropietarios) como para los administradores de conjuntos residenciales:

• Propietarios (copropietarios): Tendrán la tranquilidad de que las áreas comunes de su edificio o conjunto les serán entregadas en óptimas condiciones técnicas y con todos los soportes legales. Si surgen fallas de construcción en fachadas, cubiertas, ascensores u otros espacios compartidos, contarán con garantías exigibles al constructor, respaldadas por la ley. Asimismo, al participar un ente especializado en la recepción, disminuye el riesgo de que queden vicios ocultos sin detectar; esto evita que más adelante los gastos de reparación recaigan sobre la comunidad. En resumen, la inversión en vivienda nueva estará mejor protegida y se elevará la calidad de vida en la copropiedad gracias a zonas comunes seguras y funcionales.

• Administradores de PH: Verán fortalecida su posición, pues ya no estarán solos al recibir obras complejas. Contar con peritos y documentación completa les permite actuar con la debida diligencia que exige la ley, reduciendo su riesgo de responsabilidad por desperfectos posteriores. La nueva normativa les da respaldo para negarse a recibir áreas comunes que no cumplan especificaciones o que no vengan con el soporte técnico requerido, evitando que la copropiedad acepte “problemas ocultos” por presión del constructor. En esencia, el administrador se convierte en un aliado activo en la defensa de la calidad constructiva, apoyado por expertos, lo que profesionaliza su gestión. Su reputación también se beneficia, al asegurar que las transiciones se hagan correctamente desde el inicio de la vida de la copropiedad.

En general, estas medidas promoverán mayor confianza en el mercado inmobiliario. Los constructores serios se verán recompensados al cumplir estándares más altos, mientras que aquellos acostumbrados a entregar proyectos a medio terminar enfrentarán consecuencias. A largo plazo, se espera que disminuyan los conflictos posventa en las copropiedades y que las comunidades tengan menos gastos extraordinarios de reparación en sus primeros años de funcionamiento.

Conclusiones y recomendaciones

La reforma propuesta al régimen de propiedad horizontal representa un avance significativo en materia de seguridad jurídica y técnica para la entrega de áreas comunes en Colombia. Al comparar el proceso actual con el nuevo, queda claro que se llenan vacíos importantes: se define con precisión cuándo y cómo deben entregarse las zonas comunes, quién debe verificar su estado y qué pasa si no se cumplen los requisitos. Tanto propietarios como administradores deben prepararse para este cambio normativo, adoptando mejores prácticas desde ya. Por ejemplo, es aconsejable que las copropiedades que estén próximas a recibir sus áreas comunes contraten consultoría especializada para anticipar observaciones técnicas y legales, alineándose con el estándar que impondrá la nueva ley.

En ese sentido, contar con asesoría profesional durante la recepción de zonas comunes será fundamental. Empresas especializadas en consultoría de propiedad horizontal, como Ingenium Holding, pueden apoyar a las copropiedades realizando inspecciones técnicas detalladas, verificando el cumplimiento de normativas sismo-resistentes y de calidad, y elaborando informes o actas de observación que sirvan de base para exigir correcciones al constructor. Este acompañamiento experto asegura que, al momento de la entrega, todo quede consignado correctamente y conforme a la ley, protegiendo así la inversión de los propietarios y la responsabilidad de los administradores.

En conclusión, la nueva normativa (de ser aprobada) no solo quitará un “dolor de cabeza” a los propietarios al evitar que reciban conjuntos residenciales chambones, sino que elevará el estándar de construcción y mantenimiento de las propiedades horizontales en el país. Administradores y propietarios, informados y apoyados por profesionales, podrán enfrentar con éxito el proceso de recepción de áreas comunes, asegurando que sus conjuntos residenciales cumplan lo prometido y perduren en buenas condiciones por muchos años.

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