¿Por qué cambió la cancha? Análisis legal y técnico en propiedad horizontal

Imagínate que compras un apartamento con la ilusión de disfrutar una cancha múltiple para desestresarte después del trabajo, jugar un partido con los vecinos o ver a los niños correr felices. Un día, te avisan que la cancha ya está lista, pero al llegar, te encuentras con algo distinto a lo que imaginaste: no hay demarcaciones para baloncesto y la superficie es césped sintético. La comunidad se pregunta: ¿por qué cambió? ¿es legal? ¿se puede hacer algo?

Vamos a resolver estas dudas con la lupa de la propiedad horizontal, la normatividad vigente y, por supuesto, la lógica financiera.

Tabla de Contenidos

• ¿Qué pasó con la cancha?

• ¿El cambio trajo beneficios financieros?

• ¿Es esto legal?

• ¿Qué opciones tiene la comunidad?

• Conclusión: ¿una cancha que gana puntos?

  • ¿Necesitas contratar un servicio de interventoría …

  • Contratar servicios.

¿Qué pasó con la cancha?

En este proyecto inmobiliario, la cancha fue construida sobre el tanque de almacenamiento de agua potable del conjunto, lo cual trajo un desafío técnico crítico: la tapa del tanque necesitaba una impermeabilización de alto desempeño para evitar filtraciones y proteger la calidad del agua.

El material aplicado para esta impermeabilización cumplió con los más altos estándares de resistencia y durabilidad, pero tenía un problema: su superficie lisa hacía imposible la demarcación de una cancha tradicional y, además, generaba riesgo de resbalones.

Ante este dilema, la constructora tuvo que tomar una decisión basada en un principio clave: proteger el acceso a agua potable para la comunidad es una prioridad superior a la práctica de un deporte específico. Esto llevó a cambiar la cancha en concreto con demarcaciones por una cancha con césped sintético, con dotación para fútbol, voleibol, bádminton y otros deportes, asegurando un espacio recreativo funcional sin comprometer la impermeabilización del tanque ni generar riesgos por resbalones en la superficie.

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¿El cambio trajo beneficios financieros?

Cuando ocurre un cambio en una obra, es normal preguntarse si la modificación se hizo para ahorrar costos. Sin embargo, los números dicen lo contrario.

Según el análisis financiero presentado por la constructora, la cancha inicial en concreto y con demarcaciones costaba aproximadamente $11,3 millones de pesos, mientras que la versión con césped sintético costó $28,1 millones de pesos. En otras palabras, el cambio representó una inversión más del doble del presupuesto original.

¿Qué significa esto?

• No fue un cambio para abaratar costos, sino una decisión con fundamento técnico.

• Se mejoró la calidad del bien común entregado, al elegir una superficie más costosa, segura y duradera.

• La comunidad recibió un valor agregado en la cancha, pues ahora permite practicar múltiples deportes y es más segura en términos de caídas y accidentes.

Desde la perspectiva financiera, se podría decir que la comunidad ganó 2,5 veces el valor en infraestructura deportiva con la inversión realizada.

¿Es esto legal?

Aquí entra la pregunta del millón: ¿se puede cambiar una zona común sin consultar a los propietarios? Para responderla, hay que ir al corazón de la normatividad: la Ley 675 de 2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal (RPH) del conjunto.

1. Las zonas comunes deben usarse conforme a su destinación original
   La ley establece que los bienes comunes solo pueden usarse para el propósito para el que fueron diseñados. En este caso, la cancha múltiple sigue siendo una zona de recreación y deporte, por lo que no hubo un cambio de uso. Si en lugar de una cancha hubiera aparecido un parqueadero o una piscina, la historia sería diferente.

2. Algunos cambios requieren aprobación de los propietarios
   Según el artículo 46 de la Ley 675, cualquier modificación que implique un cambio en la destinación de un bien común o una “sensible disminución en su uso y goce” requiere la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad. Sin embargo, en este caso no se alteró la función recreativa del espacio, sino solo su diseño, lo que técnicamente no encaja en este criterio.

3. ¿Qué dice el reglamento del conjunto?
   El RPH del proyecto establece que las zonas comunes deben utilizarse según su naturaleza y que cualquier modificación significativa debe ser aprobada en asamblea. Pero hay un detalle importante: la cancha nunca fue descrita con características técnicas específicas en el reglamento, sino como una zona común deportiva. Además, en la oferta inicial se indicó que su dotación estaría sujeta a determinación del constructor.

Con estos elementos, la modificación realizada no infringe el reglamento ni la ley, ya que el espacio sigue siendo deportivo, su uso no ha cambiado y la comunidad conserva la posibilidad de disfrutarlo en diferentes disciplinas.

¿Qué opciones tiene la comunidad?

Para quienes extrañan la posibilidad de jugar baloncesto, hay opciones sin necesidad de encender antorchas y exigir una cancha reglamentaria:

• Verificar la posibilidad de instalar un tablero portátil: Si técnicamente es viable, podría agregarse un aro de baloncesto sin comprometer la impermeabilización del tanque.

• Aprobar en asamblea mejoras futuras: La comunidad siempre puede proponer adecuaciones a través de los mecanismos internos de decisión.

• Dejar constancia de la modificación en el acta de entrega: Para que no queden dudas en el futuro, es recomendable que la administración registre formalmente las características finales de la cancha.

Conclusión: ¿una cancha que gana puntos?

Más allá de las diferencias de opinión, este caso muestra la importancia de conocer la normatividad de la propiedad horizontal y de entender que algunos cambios responden a criterios técnicos y de seguridad. En este escenario, el ajuste realizado por el constructor no vulnera los derechos de la comunidad ni requiere una aprobación extraordinaria, ya que la destinación del área se mantiene y la modificación obedece a razones justificadas.

Desde el punto de vista financiero, la comunidad recibió una inversión más alta en infraestructura, lo que implica un beneficio tangible en términos de calidad y durabilidad.

Y si bien algunos soñaban con lanzar triples en esta cancha, ahora hay una superficie más versátil que permite practicar más deportes y disfrutar sin preocupaciones por resbalones o filtraciones. Y si alguien quiere volver al baloncesto, no hay problema: la asamblea de propietarios siempre tendrá la última palabra para decidir futuras mejoras.

Después de todo, en propiedad horizontal, jugar en equipo siempre será la mejor estrategia.

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