Impacto del Salario Mínimo 2026 en Propiedad Horizontal: Costos, Proyectos y Planeación 💜

El incremento del Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV) en Colombia no es solo una noticia económica o laboral: es una variable que influye de forma directa en la administración financiera y técnica de las copropiedades.

En 2026, el aumento del salario mínimo sí se formalizó por decreto del Gobierno Nacional, una vez que no se alcanzó un acuerdo tripartito entre gremios empresariales, trabajadores y Gobierno en la mesa de concertación salarial. El aumento se determina por decreto presidencial, tal como exige el proceso legal vigente cuando no hay consenso

Este ajuste tiene implicaciones muy relevantes para:

• Presupuestos operativos y cuotas de administración

• Proyectos de inversión y mantenimiento diferidos

• Planeación financiera y técnica de copropiedades

• Sostenibilidad de servicios y calidad en la infraestructura

A continuación explicamos estos impactos con claridad y profundidad.

1. ¿Qué es el salario mínimo y cómo se fija en Colombia?

El Salario Mínimo Legal Mensual Vigente (SMLMV) es la remuneración mínima que un trabajador en Colombia debe recibir por una jornada laboral completa. Es un mandato legal que se debe cumplir en todos los sectores de la economía, incluyendo el empleo formal bajo régimen laboral colombiano.

La fijación del SMLMV se realiza cada año mediante el proceso de concertación salarial de la Comisión Permanente de Concertación de Políticas Salariales y Laborales (CPCPSL). Este proceso involucra al Gobierno, sindicatos y gremios empresariales para llegar a un acuerdo sobre el porcentaje de incremento del salario mínimo.

Si no existe consenso dentro del calendario establecido —con fecha límite el 30 de diciembre de cada año— el Gobierno tiene la facultad de fijar el salario mínimo mediante decreto presidencial, el cual es el instrumento jurídico definitivo y obligatorio que debe aplicarse a partir del 1.º de enero siguiente.

Este mecanismo ha sido utilizado en años recientes, y para el año 2026 se esperaba que, tras no lograr acuerdo en la mesa de concertación, el Gobierno emitiera el decreto correspondiente. En este caso se expide el decreto 1469 de 2025 y Decreto 1470 de 2025.

👉 Este decreto es fundamental, porque desde su publicación las empresas e instituciones —incluidas las copropiedades— deben partir de ese nuevo salario base para ajustar nóminas, provisiones, prestaciones sociales y contratos que tengan componentes laborales.

Consulta directamente los decretos aqui:

Decreto 1469 de 2025:
https://dapre.presidencia.gov.co/normativa/normativa/DECRETO%201469%20DEL%2029%20DE%20DICIEMBRE%20DE%202025.pdf

Decreto 1470 de 2025:
https://dapre.presidencia.gov.co/normativa/normativa/DECRETO%201470%20DEL%2029%20DE%20DICIEMBRE%20DE%202025.pdf

2. ¿Cómo afecta el aumento del salario mínimo a los presupuestos de las copropiedades?

El impacto del aumento del salario mínimo en el presupuesto de una copropiedad se articula en varias dimensiones:

A. Gastos de personal

Los costos asociados al personal contratado directamente por la copropiedad (conserjes, mantenimiento, vigilancia interna) subirán directamente por:

• Remuneración base más alta

• Mayores aportes a seguridad social y parafiscales

• Incrementos en prestaciones sociales (cesantías, prima, vacaciones)

Este componente suele representar una gran parte de los gastos operativos de la copropiedad, especialmente en edificios o conjuntos con servicios de vigilancia, mantenimiento, administración directa o auxiliares operativos.

B. Servicios tercerizados

Aunque la copropiedad no tenga empleados propios, la mayoría de servicios —vigilancia privada, aseo, jardinería, mantenimiento— son prestados por terceros. Las empresas contratistas ajustarán sus tarifas para reflejar los mayores costos laborales que afrontan, incluyendo:

• Sueldos de vigilantes, auxiliares y operarios

• Costos administrativos asociados (planillas, seguridad social)

• Costos de operación ajustados al crecimiento de salarios

Esto se traduce directamente en un incremento en el costo de los contratos de servicios, incluso si el contrato no tenía cláusula explícita de ajuste por salario mínimo.

C. Aportes, provisiones y contratos indexados

Muchos contratos, provisiones y cálculos de gastos dependen del SMLMV como referencia, lo cual significa que:

• Provisiones laborales deben actualizarse

• Contratos con cláusulas indexadas (por ejemplo, por porcentaje del SMLMV o IPC) se reajustan

• Cálculo de seguros, tasas o aportes parafiscales puede verse influenciado por el nuevo salario impuesto

D. Cuotas de administración

Aunque no hay un mandato legal que obligue a subir automáticamente la cuota de administración con base en el salario mínimo, en la práctica sí suele ocurrir en la medida en que el presupuesto operativo de la copropiedad incorpora costos más altos de personal o servicios tercerizados.

Esto implica responsabilidad por parte del administrador y del consejo para comunicar:

• Por qué suben costos

• Cómo se impacta la cuota

• Qué alternativas existen para mejorar eficiencia y evitar mayores cargas

3. Impacto en proyectos de mantenimiento e inversión que quedaron pendiente en 2025

Este es, sin duda, uno de los temas más críticos y poco abordados por las comunidades: el efecto del salario mínimo en el costo de proyectos de obra civil y mantenimiento que no se aprobaron o ejecutaron en 2025.

A. ¿Qué proyectos son relevantes?

Entre los proyectos típicamente considerados en copropiedades se encuentran:

• Mantenimiento y reparación de fachadas

• Impermeabilización de cubiertas

• Refuerzos estructurales de zonas comunes

• Mantenimiento de urbanismo (senderos, zonas duras, jardines)

• Reparaciones locativas de espacios comunes

B. ¿Por qué sube el costo de estos proyectos?

En obras de construcción y mantenimiento, la mano de obra suele representar una proporción muy significativa del costo total —en muchos casos entre el 55 % y el 75 % del presupuesto total de obra— debido a:

• Cantidad de operarios necesarios

• Especialización técnica requerida

• Normativas de seguridad industrial que incrementan horas/herramientas/herramientas de protección

• Costos asociados a logística, supervisión y cumplimiento

Cuando el salario mínimo sube, ese componente de costo se incrementa automáticamente, incluso si los precios de los materiales se mantienen constantes; lo cual, en práctica, significa que un proyecto que hubiera costado un monto en 2025 termina costando más en 2026 solo por variación salarial.

Esto puede generar:

• Necesidad de mayores recursos financieros

• Cuotas extraordinarias para financiar obras

• Aplazamiento de proyectos que se vuelven más costosos

• Mayor deterioro de activos por demora

C. Ejemplo ilustrativo (simplificado)

Supón un proyecto de impermeabilización o reparación de fachadas:

• Valor inicial estimado en 2025: $100 millones

• Mano de obra estimada: 60 % → $60 millones

• Materiales: 40 % → $40 millones

Si el salario mínimo sube un 20 %, el costo de la mano de obra puede aumentar en proporción, llevando ese componente a:

• Mano de obra ajustada: $72 millones

• Materiales: $40 millones

➡️ Costo total ajustado del proyecto ≈ $112 millones

Esto representa un incremento de 12 % solamente por variación salarial, sin considerar otros factores como el IPC o demoras planificadas.

👉 Si el proyecto se sigue aplazando sin ajustes técnicos y financieros, ese porcentaje puede seguir subiendo conforme también aumenten otros insumos (materiales, equipos).

4. ¿Qué hay de positivo en estos ajustes salariales?

Aunque el enfoque principal de este análisis es la gestión presupuestal y técnica, también existen aspectos que pueden verse como positivos:

A. Mejora en la calidad de vida de los trabajadores

Un salario mínimo más alto mejora el ingreso real de quienes desempeñan funciones clave en la copropiedad (vigilantes, auxiliares, operarios), lo que puede trasladarse en:

• Mayor estabilidad laboral

• Menor rotación de personal

• Mejora de satisfacción y compromiso

B. Estímulo indirecto para formalización y profesionalización

Contratistas y empresas que prestan servicios a copropiedades pueden invertir más en capacitación, seguridad y mejores prácticas al contar con mejores ingresos base, lo que también puede traducirse en calidad de servicio.

C. Impulso para una administración eficiente

El aumento salarial obliga a las administraciones y consejos a:

• Revisar contratos y eficiencia operativa

• Priorizar inversiones de alto impacto

• Consolidar mecanismos de planeación técnica y financiera

Este es un efecto positivo cuando se canaliza con información, datos y decisiones estratégicas.

5. Recomendaciones prácticas para copropiedades en 2026

Frente a estos escenarios, es clave adoptar un conjunto de prácticas que permitan manejar los efectos del salario mínimo sin generar tensiones ni sorpresas presupuestales:

📌 A. Planificación financiera temprana

Ajusta el presupuesto operativo con antelación, proyectando:

• Impactos directos del salario mínimo

• Costos de servicios tercerizados

• Provisiones laborales y contingencias

📌 B. Actualización de proyectos técnicos

Solicita a tu interventoría o experto técnico que:

• Actualice presupuestos de proyectos pendientes con base en costos reales de mano de obra y materiales

• Priorice según riesgo técnico y urgencia

• Estime tasas de actualización por aplazamiento

Esto evitará incrementos imprevistos cuando se realice la asamblea para aprobación.

📌 C. Comunicación transparente con propietarios

Explica con claridad:

• Por qué se requiere ajustar la cuota de administración

• Cómo impactan los contratos de servicio

• Qué obras son prioritarias y por qué

Una comunidad que entiende la razón técnica y financiera detrás de cada decisión administra mejor sus expectativas y apoya acciones responsables.

📌 D. Revisión integral de contratos

Identifica cláusulas de ajuste y negociación para:

• Establecer cláusulas de revisión automática con topes técnicos

• Negociar condiciones que contemplen estabilidad de servicio sin sobrecostos

• Incorporar cláusulas de cumplimiento y rendimiento

6. Conclusión estratégica

El aumento del salario mínimo para 2026 en Colombia tiene implicaciones amplias y profundas para las copropiedades, tanto en el corto como en el mediano plazo:

🔹 Afecta directamente los costos operativos de servicios y mano de obra
🔹 Impacta los proyectos de mantenimiento que se difieren en el tiempo
🔹 Requiere una gestión proactiva, basada en datos técnicos y financieros
🔹 La falta de planeación puede traducirse en sobrecostos, morosidad o deterioro de activos

La clave para afrontar este desafío no es solo ajustar cifras, sino incorporar una cultura financiera y técnica que permita tomar decisiones con anticipación, transparencia y eficiencia operativa.

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