¿Cuándo deben las copropiedades facturar con IVA por la explotación de zonas comunes?

El reciente Comunicado #19 de la DIAN del 14 de marzo de 2025 ha generado inquietudes en las copropiedades sobre la obligación de facturar con IVA por la explotación de zonas comunes. En este artículo analizamos los alcances de esta normativa, las diferencias entre cuándo se debe facturar con IVA y cuándo no, y las implicaciones para la administración de la propiedad horizontal.

Puedes revisar el comunicado aqui: https://www.dian.gov.co/Prensa/Paginas/NG-Comunicado-de-Prensa-019-2025.aspx

¿Qué dice la DIAN sobre el cobro del IVA en zonas comunes?

Según la DIAN, las propiedades horizontales que arrienden o cedan a terceros sus zonas comunes están prestando un servicio gravado con IVA. Esto aplica sin importar si la copropiedad es de uso residencial, comercial o mixto. Así lo confirma el artículo 482 del Estatuto Tributario, que establece que las exenciones tributarias no aplican al IVA.

En este sentido, el Consejo de Estado ya había ratificado desde 2014 que las copropiedades que explotan económicamente sus zonas comunes deben pagar IVA por servicios como:

• Alquiler de parqueaderos a terceros.

• Arrendamiento de salones comunales, piscinas, gimnasios, BBQs u otros espacios a residentes o visitantes.

• Cesión de áreas comunes a empresas para publicidad o eventos.

¿Cuándo NO se debe facturar con IVA?

La DIAN aclara que no hay obligación de facturar IVA cuando:
✅ Los recursos provienen exclusivamente de cuotas de administración y se usan para el mantenimiento de la copropiedad.
✅ El uso de zonas comunes es gratuito o hace parte de la cuota de administración, sin generar un cobro adicional por alquiler o cesión.

Por ejemplo, si la copropiedad permite el uso del salón comunal sin cobrar alquiler a los residentes, no hay una operación gravada con IVA.

Obligaciones de la copropiedad

Si la propiedad horizontal decide alquilar sus zonas comunes, debe:
1️⃣ Inscribirse en el régimen de IVA ante la DIAN, si no lo ha hecho.
2️⃣ Expedir factura electrónica con IVA por cada alquiler o cesión de espacios comunes.
3️⃣ Declarar y pagar el IVA correspondiente en los plazos establecidos.

Normativa complementaria

La Ley 675 de 2001, en su artículo 3, establece que las copropiedades pueden generar ingresos por la explotación de zonas comunes, pero deben hacerlo respetando la función social del inmueble​. Además, el Decreto 1077 de 2015 regula el uso del suelo y la destinación de los bienes comunes​.

Conclusión

Las copropiedades deben evaluar si la explotación de sus zonas comunes constituye una actividad económica sujeta a IVA. En caso de generar ingresos por arrendamientos o cesiones, deben cumplir con la normatividad vigente y facturar electrónicamente con el IVA correspondiente. No hacerlo puede acarrear sanciones y reclasificación por parte de la DIAN.

⚠ IMPORTANTE: Cada copropiedad tiene particularidades contables y tributarias específicas. Se recomienda consultar con su contador, revisor fiscal o asesor tributario de confianza antes de tomar decisiones sobre el cobro y declaración del IVA.

📢 Tu opinión es clave. ¿Cómo crees que este cambio afectará a las copropiedades? ¿Tu edificio ya está cumpliendo con esta obligación? Déjanos tus comentarios y conversemos sobre este tema.

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