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La asamblea no es un comando de desalojo
La asamblea general no es un juzgado, el consejo no es la Fiscalía y la vigilancia privada no puede ejecutar desalojos. Sin embargo, eso no significa que la copropiedad tenga las manos atadas. El problema suele ser otro: falta de evidencia, procedimientos débiles y propietarios que cobran el arriendo, pero desaparecen cuando su inquilino destruye la convivencia.
Carlos Fajardo Ingenium
14 de julio de 2026
Cuando la convivencia deja de ser incómoda y empieza a ser peligrosa, muchas copropiedades reaccionan con una idea aparentemente contundente: convocar una asamblea extraordinaria y votar la expulsión de los residentes problemáticos.
El problema es que una decisión ilegal no se vuelve legal porque cien personas levanten la mano.
Tabla de Contenido de la Guia
La asamblea no es un comando de desalojo
Hay conjuntos donde los residentes ya no se quejan solamente por la música alta, una mascota sin correa o el vehículo mal parqueado.
Se quejan porque tienen miedo.
Han ocurrido riñas.
Personas heridas.
Amenazas.
Comportamientos intimidatorios.
Ingresos constantes de personas desconocidas.
Intervenciones de la Policía.
Y vecinos que prefieren no denunciar porque temen represalias.
En medio de la desesperación aparece una propuesta que suele sonar fuerte, rápida y aparentemente democrática:
“Convoquemos una asamblea extraordinaria y votemos el desalojo.”
Suena como una solución.
También puede ser el comienzo de otro problema.
Una asamblea general de copropietarios no es un juzgado.
El consejo de administración no es la Fiscalía.
La administradora no es inspectora de Policía.
Y los vigilantes no son un grupo autorizado para sacar personas, cambiar cerraduras o retirar pertenencias.
La copropiedad no puede ordenar directamente el desalojo de un residente, aunque la comunidad esté cansada, aunque los incidentes sean graves y aunque la decisión obtenga una mayoría abrumadora.
Porque hay algo que muchas copropiedades todavía no entienden:
La mayoría decide sobre los asuntos de la copropiedad. No decide cuáles derechos fundamentales dejan de existir.
Cien votos también pueden estar equivocados
En propiedad horizontal existe una peligrosa confusión entre mayoría y legalidad.
La asamblea puede aprobar presupuestos.
Puede reformar el reglamento.
Puede autorizar determinadas acciones.
Puede decidir sobre bienes comunes.
Puede establecer políticas generales dentro de sus competencias.
Pero no puede convertirse en autoridad penal, policiva o judicial.
No puede declarar que una persona pertenece a una banda delincuencial.
No puede imponer una pena privada.
No puede autorizar que la administración ingrese a un apartamento.
No puede ordenar que se cambien las cerraduras.
No puede impedir que un ocupante acceda a su vivienda.
No puede suspender servicios esenciales para obligarlo a salir.
Y no puede terminar un contrato de arrendamiento celebrado entre un propietario y un tercero.
Aunque el acta diga que la decisión fue adoptada por unanimidad.
Una actuación ilegal no se sanea con aplausos.
Los antecedentes penales no son una causal automática de expulsión
Otro argumento frecuente es este:
“Es que esas personas tienen antecedentes.”
Ese dato, incluso cuando sea cierto, no le entrega a la copropiedad facultades de Policía ni poderes judiciales.
La administración debe actuar frente a conductas concretas, actuales y demostrables:
Riñas.
Lesiones.
Amenazas.
Daños a bienes comunes.
Porte de armas.
Perturbación reiterada.
Tráfico de sustancias.
Intimidación.
Utilización del inmueble para actividades ilícitas.
No frente a rumores, apariencias, relaciones personales o comentarios de pasillo.
Una cosa es documentar que una persona protagonizó una riña registrada por cámaras y atendida por la Policía.
Otra muy distinta es afirmar en un grupo de WhatsApp:
“Todos sabemos que son delincuentes.”
Lo primero puede formar parte de un expediente.
Lo segundo puede terminar comprometiendo el buen nombre, la intimidad, el tratamiento de datos personales y la responsabilidad de quien hizo el señalamiento.
La administración no debe investigar vidas privadas.
Debe documentar hechos ocurridos dentro de la copropiedad.
Entonces, ¿la copropiedad tiene las manos atadas?
No.
Ese es el siguiente mito.
Que la copropiedad no pueda ejecutar un desalojo directo no significa que deba sentarse a esperar hasta que ocurra una tragedia.
Entre desalojar ilegalmente y no hacer nada existe una ruta institucional completa.
El problema es que esa ruta exige algo que muchas administraciones evitan:
trabajo, disciplina y trazabilidad.
Hay que llamar a la Policía.
Hay que hacer informes.
Hay que descargar y preservar los videos.
Hay que identificar la unidad privada relacionada.
Hay que enviar comunicaciones formales.
Hay que vincular al propietario.
Hay que respetar el debido proceso.
Hay que conservar números de denuncia.
Hay que revisar el reglamento.
Hay que diferenciar cada caso.
Y hay que dejar de creer que un mensaje en el grupo del consejo reemplaza un expediente.
Convivencia y seguridad en propiedad horizontal: qué sí puede hacer la copropiedad y qué no puede hacer.
Un apartamento problemático necesita un expediente, no un apodo
Cuando existen varias unidades involucradas, suele aparecer una expresión general:
“Los apartamentos problemáticos.”
Eso puede servir para describir informalmente la situación.
No sirve para sancionar, denunciar o exigir responsabilidades.
Cada apartamento necesita un expediente independiente.
Cada expediente debería contener, como mínimo:
Fecha y hora de los incidentes.
Descripción objetiva de lo ocurrido.
Personas involucradas.
Testigos.
Informes de vigilancia.
Videos o fotografías.
Llamadas al 123.
Comparendos o intervenciones policiales.
Daños ocasionados.
Comunicaciones enviadas.
Respuestas del ocupante.
Requerimientos al propietario.
Reincidencias.
Porque decir:
“Todo el mundo sabe cómo son ellos”
no prueba absolutamente nada.
En cambio, decir:
“El 4 de junio, a las 11:37 p. m., ocurrió una riña en la zona común, hubo una persona lesionada, intervino la Policía y el hecho fue registrado por las cámaras 3 y 4”
cambia por completo la conversación.
La indignación no es evidencia.
La trazabilidad sí.
El propietario que cobra el arriendo, pero no quiere problemas
En estas situaciones suele aparecer un personaje que intenta mantenerse lejos del conflicto:
El propietario.
Mientras recibe el canon, la relación contractual es privada.
Cuando el arrendatario altera la convivencia, intimida a los vecinos o genera intervenciones constantes de la Policía, el dueño responde:
“Yo no vivo allá. Eso debe solucionarlo la administración.”
No.
La administración debe cumplir sus funciones.
Pero el propietario tampoco puede actuar como si su única relación con el inmueble consistiera en recibir dinero.
La legislación sobre arrendamiento de vivienda urbana contempla causales que permiten al arrendador terminar el contrato cuando existen conductas reiteradas que afectan la tranquilidad de los vecinos, violaciones al reglamento de propiedad horizontal o destinación del inmueble a actos delictivos o contravencionales debidamente comprobados.
La expresión importante es:
Debidamente comprobados.
No sospechados.
No comentados.
No atribuidos por el vigilante.
Comprobados.
Por eso la copropiedad debe requerir formalmente al propietario, informarle los hechos y preguntarle:
“¿Qué medida concreta va a adoptar frente a la situación generada desde su inmueble?”
Que responda por escrito.
Que conozca las evidencias.
Que no pueda decir seis meses después que nadie le informó.
Y si existe una causal, será el propietario-arrendador quien deberá activar la terminación contractual y, cuando no exista entrega voluntaria, promover el proceso judicial de restitución.
La administración puede aportar pruebas.
No puede reemplazar al arrendador.
El consejo tampoco puede inventarse un procedimiento
En muchas copropiedades el consejo actúa como si su función fuera reunirse, indignarse y votar una multa.
Pero sancionar no es levantar la mano.
Antes de imponer una medida deben responderse varias preguntas:
¿La conducta está prevista en el reglamento?
¿La sanción está autorizada?
¿El consejo tiene competencia para imponerla?
¿Se realizó requerimiento previo?
¿El presunto infractor conoció las pruebas?
¿Tuvo oportunidad de presentar descargos?
¿La decisión está motivada?
¿Existe un mecanismo de impugnación?
Cuando esas preguntas no tienen respuesta, no existe un procedimiento sancionatorio.
Existe una improvisación con apariencia de autoridad.
Y las improvisaciones pueden terminar en tutelas, impugnaciones, demandas y sanciones anuladas.
El debido proceso no protege únicamente a las personas agradables.
También protege a las personas problemáticas.
Precisamente porque el poder no puede ejercerse según la simpatía que produzca el investigado.
No todos los problemas se solucionan con el comité de convivencia
El comité de convivencia puede ser útil para asuntos ordinarios:
Una discusión por ruido.
Un conflicto por el uso de un parqueadero.
Problemas por mascotas.
Inconvenientes entre vecinos.
Pero cuando existen armas, lesiones, amenazas, intimidación o temor fundado, citar a las partes a sentarse frente a frente puede ser irresponsable.
No todos los conflictos deben mediarse.
Algunos deben documentarse y reportarse.
La administradora no tiene la obligación de convertirse en negociadora frente a personas potencialmente violentas.
El consejo tampoco debe exponer a sus integrantes.
Y los vecinos no deberían ser presionados para enfrentar públicamente a quienes temen.
En esos casos, la ruta correcta no es:
“Reunámonos todos y conversemos.”
La ruta es:
Policía, evidencia, denuncia, requerimiento y procedimiento.
La mediación tiene límites.
La ingenuidad también debería tenerlos.
¿Para qué sí sirve una asamblea extraordinaria?
Una asamblea extraordinaria puede ser necesaria.
Pero no para votar el desalojo.
Puede servir para aprobar:
Recursos para asesoría jurídica.
Refuerzo de vigilancia.
Mejoramiento de cámaras.
Protocolos de atención de incidentes.
Sistemas de control de acceso.
Acciones judiciales de la copropiedad.
Reformas al reglamento.
Procedimientos sancionatorios claros.
Acompañamiento institucional.
Presupuesto para una estrategia de seguridad.
La asamblea debe organizar la respuesta.
No fabricar una expulsión.
Su papel consiste en dotar a la administración de herramientas legales, presupuestales y operativas.
No en prometer una medida que nadie tiene competencia para ejecutar.
La vigilancia privada no es una fuerza de desalojo
Otro error frecuente consiste en trasladarle el problema al personal de seguridad:
“Que no los dejen entrar.”
“Que los saquen cuando estén causando problemas.”
“Que les retengan las llaves.”
“Que los requisen.”
El personal de vigilancia tiene funciones preventivas y protocolos definidos.
No puede ser utilizado para ejecutar órdenes ilegales.
No debe ingresar a una pelea poniendo en riesgo su vida.
No puede retener residentes arbitrariamente.
No puede retirar bienes.
No puede cambiar cerraduras.
No puede impedir el ingreso a la vivienda como mecanismo de sanción.
Y no debería recibir instrucciones ambiguas que después nadie quiere reconocer por escrito.
Cuando hay una emergencia, debe llamar a la autoridad, proteger el área en la medida de lo posible, facilitar la atención y producir un informe.
No jugar a ser Policía.
La inacción también tiene un costo
Aquí está la parte más incómoda.
Cuando la administración conoce incidentes graves y no documenta, no reporta, no conserva videos y no requiere a los responsables, el problema deja de ser únicamente lo que hacen los residentes conflictivos.
También comienza a ser lo que la organización dejó de hacer.
Los conjuntos no se vuelven inseguros de un día para otro.
Primero normalizan una pelea.
Después deciden no llamar a la Policía porque “ya se tranquilizaron”.
Luego dejan vencer las grabaciones.
Más adelante nadie recuerda la fecha exacta.
El propietario afirma que nunca fue informado.
El consejo dice que no existen pruebas.
Y cuando ocurre un hecho grave, aparece la pregunta:
“¿Quién debía haber hecho algo?”
La respuesta suele repartir la incomodidad:
La administración debía documentar y activar la ruta.
El consejo debía dirigir la respuesta institucional.
La asamblea debía aprobar los recursos necesarios.
El propietario debía actuar frente al contrato.
Las autoridades debían recibir los reportes y denuncias.
Todos tenían una parte.
Pero nadie quiso asumirla a tiempo.
La conclusión
La copropiedad no puede desalojar residentes por votación.
Pero sí puede actuar.
Puede documentar.
Puede requerir.
Puede sancionar con debido proceso.
Puede denunciar.
Puede activar a las autoridades.
Puede exigir respuestas al propietario.
Puede organizar una estrategia institucional.
Puede dejar trazabilidad.
Y puede evitar que la desesperación termine produciendo una actuación ilegal.
La mayoría de las copropiedades no carece completamente de herramientas.
Carece de método.
Y en propiedad horizontal, actuar tarde casi siempre sale más caro que actuar correctamente.
En Ingenium Holding Corp acompañamos a administraciones, consejos y copropiedades en la estructuración de rutas institucionales, procedimientos, gestión documental y toma de decisiones frente a situaciones complejas.
No reemplazamos a la Policía.
No reemplazamos a los jueces.
No prometemos desalojos mágicos.
Ayudamos a que las copropiedades dejen de improvisar.
Porque una administración profesional no es la que grita más fuerte. Es la que puede demostrar qué hizo, cuándo lo hizo y por qué actuó de esa manera.
Aviso de alcance
Este contenido es informativo y tiene fines pedagógicos. No constituye asesoría jurídica individual, representación judicial ni recomendación para imponer sanciones en un caso concreto. Antes de adoptar decisiones que afecten derechos de propietarios, arrendatarios u ocupantes, deben revisarse el Reglamento de Propiedad Horizontal, el Manual de Convivencia, las pruebas disponibles y las circunstancias particulares con acompañamiento jurídico.
¿Tienes problemas técnicos en tu propiedad horizontal y no sabes por donde empezar a solucionarlos? Agenda una llamada virtual para apoyarte:
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